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VALENCIA. Es un hecho social de interés, la conflictividad que plantea el arrendamiento de apartamentos turísticos dentro de las Comunidades de Propietarios, y la visibilidad y cobertura mediática que se ha dado a las múltiples molestias que pueden generar este tipo de arriendos. Su uso destinado a turistas con ganas de pasarlo bien, que entran y salen de las viviendas en periodos muy cortos de tiempo, días o semanas, y mantienen actitudes contrarias a las mínimas normas de convivencia en la comunidad, hacen que se enfrenten y colisionen los intereses de la Comunidad con los del propietario del inmueble.

Esta modalidad hotelera del arrendamiento por días y que se suele desarrollar en zonas de interés turístico, está provocando una lucha, no solo entre los agentes y empresarios del sector por el carácter lícito o ilícito de la misma, y la competencia en muchos casos desleal entre los distintos operadores y particulares que la ejercen, sino como hemos anticipado fundamentalmente con las propias comunidades de vecinos en las que se ubican, debido al incremento de inseguridad, el deterioro de las instalaciones, ruido, y en definitiva la falta de civismo del que hacen muestra algunos de sus ocupantes.

Ante esta situación, dejando al margen la normativa administrativa reguladora del ejercicio de esta actividad y su legalidad o ilegalidad administrativa, cabe plantearse si existen límites a la posibilidad de cualquier propietario en comunidad, para arrendar su vivienda con fines turísticos, cuales son éstos, y por otro lado, si la Comunidad puede vetar este derecho y, de qué medios disponen las comunidades de propietarios para impedir a los copropietarios destinar su vivienda a esta actividad turística.

La respuesta pasa en primer lugar por analizar el concepto de propiedad y la relación entre este como derecho individual, y el mismo derecho de propiedad desde la perspectiva del copropietario. Así, nuestro Código Civil, en su artículo 348, define el derecho de propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Por otra parte el artículo 33 de la Constitución Española establece que la función social de este derecho, delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. Esto significa necesariamente que el derecho de propiedad no es absoluto e ilimitado y que serán las leyes las que puedan establecer limitaciones a su ejercicio.

Y cumpliendo este cometido, la Ley De Propiedad Horizontal, como norma fundamental a la hora de regular las relaciones entre los distintos copropietarios de un edificio de viviendas, y aunque no con carácter especial para la problemática que abordamos, si contempla diversas posibilidades de limitar el uso tanto de los elementos comunes de la copropiedad, como de cualquier piso o vivienda, siempre y cuando se den determinadas circunstancias o situaciones.

Así establece en su artículo 7.2 que al propietario y al ocupante de un piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La realización de este tipo de actividades por un copropietario, faculta a la comunidad de propietarios a ejercitar la acción de cesación inmediata de la actividad prohibida o molesta y reclamar indemnización de los daños y perjuicios que procedan, pudiendo llegar a la privación al propietario de su derecho de uso por un tiempo no superior a tres años o, si el infractor no fuera el propietario, declarar extinguidos todos los derechos relativos a la vivienda y su inmediato lanzamiento.

La concreta decisión sobre si la actividad desarrollada por un arrendatario de temporada incurre en estos supuestos de limitación a uso de la vivienda, la establecerán los Juzgados y Tribunales, quienes deben analizar caso por caso, sin que pueda establecerse una norma general para todos los supuestos.

Desde otro punto de vista, cabe plantearse si este tipo de arrendamientos supone un cambio de destino, pasando de vivienda y uso residencial privado, al ejercicio de una actividad económica de explotación hotelera, que conlleva un uso excesivo de las instalaciones comunes, y si este cambio de destino está permitido o no por los estatutos de la comunidad, así como si pueden estos estatutos fijar límites al uso o actividad que cada propietario puede desarrollar en su vivienda.

La jurisprudencia es diversa y podemos encontrar tanto sentencias que refuerzan el carácter pleno del derecho de propiedad y la facultad del propietario para fijar libremente el uso de su vivienda sin limitación alguna, como aquellas que entienden que los estatutos de la comunidad pueden establecer limitaciones en el uso y destino de los inmuebles que la componen.

Así el Tribunal Supremo tiene establecido reiteradamente la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de la Propiedad Horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole las máximas posibilidades de actuación, por lo que la prohibición o límite al ejercicio de tales derechos debe ser lo excepcional.

Pero por otra parte, también tiene establecido la posibilidad de fijar en los estatutos constitutivos de la comunidad el destino de las distintas partes que la componen, de forma que si estos estatutos privativos de una determinada comunidad contemplan expresamente que el uso del inmueble es el de vivienda, como residencia privada de sus ocupantes, el ejercicio de una actividad como el arrendamiento turístico, que puede calificarse claramente como actividad hotelera, implica necesariamente un cambio de destino que estará prohibido.

No podemos olvidar que en numerosos edificios llegan a haber múltiples viviendas dedicadas a esta actividad, incluso que todas ellas dependan de una misma empresa dedicada a la actividad hotelera. Siguiendo esta última corriente doctrinal, en ciudades como Barcelona, se están confeccionando estatutos e inscribiéndolos en el Registro de la Propiedad, prohibiendo el alquiler turístico, con la clara finalidad de establecer por un lado límites legales a los apartamentos turísticos, así como dar a conocer tales límites a los posibles compradores de viviendas que tienen intención de destinarlas al alquiler como apartamentos turísticos.

Hay que reforzar la idea de que las empresas turísticas que utilizan este tipo de alquiler deben ser garantes del uso responsable que se haga de estas viviendas, y velar porque no se produzcan perjuicios para la Comunidad de propietarios. Si se hace un uso responsable, diligente y adecuado la reglas de la Comunidad, vía arrendamiento de dichas viviendas, no puede imponerse de forma preventiva y generalizada un veto a dicha opción pues con ello se estaría limitando y restringiendo el derecho de la propiedad.
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*Carles Gil Gimeno y Vicente Soler Monforte, son abogados socios profesionales, especialistas en Derecho Civil y Patrimonial, de José Domingo Monforte Anbogados Asociados