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VALENCIA. La vivienda ha superado la crisis. En 2014 han comenzado de nuevo a reactivarse las ventas inmobiliarias en la Comunitat Valenciana y en España y todo apunta a una consolidación de dicha tendencia positiva en 2015. Aunque de forma muy desigual dependiendo de la provincia, ya que Alicante gracias a la demanda extranjera muestra cifras mucho más destacadas que Valencia y Castellón. Por otra parte, cabe analizar los distintos matices que presentan cada una de las transacciones, ya sea si hablamos de suelo, residencial, oficinas o industria.

En síntesis, el optimismo entre los principales agentes es el gran argumento del informe de tendencias inmobiliarias 2015 que ha presentado este viernes en Valencia la consultora internacional CBRE Real Estate.

En concreto, la Comunitat Valenciana ha sido la segunda autonomía de España en cifras totales de transacciones inmobiliarias, con 51.440 operaciones (desde el último trimestre de 2013 hasta el tercer trimestre de 2014), un dato de operaciones que sólo ha superado Madrid.  

Por provincias, destacan las ventas de 28.360 inmuebles en Alicante (la mitad a cuenta de extranjeros residentes en España); cifras muy superiores a las 17.707 transacciones registradas en Valencia, o a las 5.372 de Castellón.

GRÚAS Y AJUSTE DRÁSTICO DE PRECIOS

El director de CBRE Valencia, José ángel Sospedra, ha remarcado en su exposición que la reactivación de las ventas ya es una realidad plenamente visible en zonas de costa como Torrevieja, Orihuela, Alicante y Sant Joan, "donde ya de nuevo se pueden ver grúas en acción". Pero además ha hecho una especial mención al tirón de ventas en las grandes ciudades, como es el caso de Valencia.

En ese sentido, ha sorprendido con su afirmación de que en Valencia no hay suficiente oferta para la actual demanda. Según sus datos, se han vendido unos 600 inmuebles en el pasado año pese a que había unas 2.000 peticiones de vivienda. Y es que el informe de CBRE constata que la mayor parte de las operaciones se han realizado en la zona centro. "En las zonas buenas ya está todo vendido", ha confirmado Sospedra.

Después de sucesivos años de caídas en las ventas CBRE detecta una tendencia clara de repunte de las transacciones, porque el mercado ha sido capaz de reinventarse asumiendo un ajuste de precios drástico hasta conseguir acercar la oferta a la demanda. 

Sin embargo, en zonas menos favorecidas se acumulan los stocks, unos 120.000 inmuebles en toda la Comunitat Valenciana siguen sin poderse vender tras el estallido de la burbuja inmobiliaria (sobre todo en zonas de interior y en áreas no consolidadas o muy alejadas del centro de las grandes ciudades). La mayoría son propiedad de las entidades fnancieras o de la Sareb y, en opinión del directivo de CBRE, tienen difícil salida: "O las regalan, o las venden a bajo coste. Esa es la realidad. O bien se quedan sin vender, o se transforman en viviendas sociales". 

OFICINAS Y INDUSTRIA

Por su parte, el mercado de oficinas valenciano cerró 2014 con un incremento de la contratación del 50% tras pasar de 20.000 metros cuadrados vendidos en 2013 a 30.000 en 2014. "Valencia no es Madrid ni Barcelona", ha subrayado Sospedra, aunque ha añadido a continuación que "en los años de la crisis los grandes inversores no fijaban su atención aquí, pero ahora sí", ha afirmado.

Pero apunta un grave problema, porque Valencia sólo dispone de dos o tres edificios de gran calidad que son los que buscan las grandes compañías para asentarse. En ese sentido, "hay un excelente nicho de mercado para aquellos que poseen edificios antiguos o oficinas en propiedad. El propietario que haga una buena reforma, con acabados de calidad, tiene garantizada la absorción por el mercado", ha señalado el directivo.

La demanda de oficinas en Valencia se concentra en las nuevas áreas de negocio y menos en el centro. En cuanto a los precios no se prevén incrementos todavía pero tampoco descensos.

Respecto a la industria, la demanda ha vuelto a activarse a nivel de naves logísticas. En ese sentido, las plataformas de Ford Almussafes y Ribarroja siguen siendo un polo de atracción permanente, aunque los productos de buena calidad, a su entender, escasean.

Según Sospedra en 2015 se verán "operaciones llave en mano de industrias, construcciones 'ad hoc' para el cliente. Una nueva forma de operar en las que ya sea Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) o alguien con interés por invertir confiaran en  consultoras como la nuestra y les facilitaremos todo: tanto la localización del suelo más adecuado, como la valoración del retorno de la operación, construcción de la nave, etc", ha explicado.

También refiere que para satisfacer la demanda futura será clave la construcción de nuevas plataformas logísticas en dichos polos de Almussafes y Ribarroja, ya que no existen naves disponibles para satisfacer demandas de más de 5.000 metros cuadrados.

NUEVOS INVERSORES

Sospedra cree que será difícil que se repitan los errores del pasado, porque los nuevos agentes inmobiliarios son más profesionales,y  evalúan mucho más los riesgos y el retorno de la inversión. Y describe con detalle a los protagonistas de dicha reactivación.

Así, los nuevos desarrollos estarán ligados, por una parte, a los contados promotores que han sobrevivido a la debacle (aquellos con verdadero músculo financiero, gente con mucha experiencia que supo no apalancarse). En segundo lugar, a las Socimis, que sólo el último año se han gastado en toda España en oficinas, viviendas y centros comerciales los 2.400 millones de euros conseguidos en su salida a bolsa. En tercer lugar a familias adineradas o inversores dispuestos a transformar activos en renta. Y por último, a las entidades financieras que querrán desprenderse del suelo propio acumulado durante estos años.

Se ha preguntado al directivo por el futuro de los grandes desarrollos residenciales proyectados antes de la crisis, como el Manhattan de Cullera o la macrourbanización entre Xeresa y Gandia junto a la Nacional 332. Sospedra cree que son operaciones muy arriesgadas y no prevé que puedan llegar a ejecutarse.

Respecto a Marina d'Or se ha mostrado más indulgente y valora que el aeropuerto de Castellón "puede no ser una mala inversión, aunque se ha de llevar a cabo un desarrollo inmobiliario paralelo de toda la provincia (para hacerlo viable y necesario como eje turístico): Burriana, Oropesa, Torreblanca, Peñíscola". A su juicio, a la larga será una realidad, porque es un nicho de mercado turístico real, ya que en toda España sólo queda costa por urbanizar en Castellón y Almería.  

Y de los nuevos centros comerciales proyectados para Valencia (en Paterna, Mestalla, etc), ha señalado que hay interés en promoverlos, pero "si se abre uno alguno de los actuales cerrará o sufrirá. El mercado de consumo valenciano es el que es".

CBRE REAL ESTATE

CBRE ha cerrado 2014 con la gestion de las ventas de cerca de un millar de inmuebles en toda la Comunitat Valenciana y Murcia (cuando en 2013 fueron apenas 150). Entre las operaciones más importantes que han asesorado, en materia de oficinas destaca el traslado de la consultora Capgemeni a Marqués de Sotelo, donde ocupa 4.000 metros cuadrados; y en materia de naves, la compra de una nave junto a Ford por Merlin por 12 millones. Y su plantilla ha pasado de contar con 12 personas a casi 30 en 2014. Además han doblado su facturación respecto a 2013.