VALÈNCIA. Rafael Encarnación es secretario de la Asociación de Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas de Valencia (AVAEC) y abogado en varios procesos judiciales contra la regulación de los usos turísticos en la ciudad. Ha sido parte activa en recursos que han afectado a normativas municipales como las de Ciutat Vella, El Cabanyal o la moratoria de licencias.

Encarnación atiende a Valencia Plaza en un contexto de creciente tensión entre el desarrollo del turismo, el acceso a la vivienda y la convivencia en los barrios. En la entrevista, defiende la posición del sector ante unas regulaciones que considera excesivamente restrictivas y jurídicamente cuestionables. En esta entrevista analiza las últimas sentencias, el impacto de las políticas municipales y el papel que, a su juicio, debería jugar la administración en la ordenación de la vivienda turística en València.

-Usted ha llevado tres recursos que se han ganado, contra la regulación de usos hoteleros en Ciutat Vella, la del Cabañal y hace unas semanas la moratoria de licencias. ¿Cuál cree que es la debilidad jurídica que ve en común en estas regulaciones y que está llevando a las administraciones a perder estos procesos?

No se están respetando los principios que deben basar la regulación de una actividad. Desde la primera sentencia de Ciutat Vella ya se le manifestó al Ayuntamiento que debía atender a principios de proporcionalidad y de necesidad y que cualquier medida que tuviera que adoptar tendría que ser ponderada con otros intereses y no únicamente con unos intereses que han sido de marcado carácter político. La debilidad que está teniendo, en mi opinión, es que el Ayuntamiento no está actuando de una manera sometida al derecho. Muchas veces está tratando de dar satisfacción a una demanda muy legítima por parte de algunos ciudadanos de València, pero debe estar sometido al derecho... Y está pasando que las decisiones judiciales están tumbando cada una de las medidas que están adoptando.

-¿Cómo valora la normativa que se ha aprobado recientemente que el propio Ayuntamiento califica como la más restrictiva de España? El gobierno local ha repetido que han cuidado mucho que ofreciese seguridad jurídica para que los tribunales no la tumben...Parte de una premisa ya predeterminada que es establecer restricciones para imposibilitar la actividad en la ciudad València. Y no sólo se deduce de la propia norma sino también por declaraciones que realizan representantes del Ayuntamiento. Decir que esta es la normativa más restrictiva de Europa o que va a ser prácticamente imposible implantar una vivienda turística en València, es recaer en los mismos defectos. El consistorio tiene que establecer normas que posibiliten la actividad. Lo que no puede pretender el Ayuntamiento es que esta actividad no tenga un desarrollo como cualquier otra.

-¿Se plantean recurrirla?

Examinaremos la norma una vez publicada en el Boletín Oficial de la Provincia y veremos si cabe recurso. Necesitamos la herramienta que tiene que poner a disposición el Ayuntamiento para poder determinar si efectivamente en València es viable o no una vivienda turística. Ahora mismo no se puede saber qué número de viviendas turísticas hay en una manzana o cuántas plazas hoteleras hay.

-El gobierno local ha anunciado que habrá una herramienta donde se podrá consultar...

En función de lo que se deduzca de ese mapa, actuaremos. Otro de los problemas del Ayuntamiento es que cuando se hace el diagnóstico, computan dentro del diagnóstico de viviendas turísticas, las que no tienen los cambios de uso, y que en principio serían viviendas turísticas irregulares. Si haces un diagnóstico del sector, tendrías que hacerlo con aquellas cuentas que son legales. Si en València hay únicamente 1.500 viviendas turísticas legales...

-¿Ese es el dato que manejan?

No lo tenemos, pero creo que en Visit València, es el último dato que ellos manejan. Diseñan esta regulación pensando que el planeamiento resuelve los problemas que solo se resuelven a través de la disciplina urbanística. Es decir, a través de que el Ayuntamiento inspeccione y ordene los ceses. Pretender resolver desde el planeamiento algo que solo se resuelve desde la disciplina urbanística es volver a errar. Primero porqué el diagnóstico te da una sobreestimación de vivienda del sector, y han regulado pensando en que en el sector hay 6.000 viviendas legales cuando no es cierto.

-Pero en el cálculo para determinar la saturación de los barrios solo se computan las viviendas legales...

Ellos van a utilizar el dato de la inscripción en el registro autonómico de turismo. Y hay viviendas que no cumplen con la norma urbanística, que no tienen título habilitante de licencia de cambio de uso, pero sí que tienen el título de inscripción en el registro de turismo que se produjo antes de la entrada en vigor de la ley de turismo.

-¿Y qué ocurre con esas viviendas 'irregulares' que están inscritas en el registro de turismo pero no tienen licencia de cambio de uso?

En las pasadas elecciones municipales el concejal de Urbanismo, Juan Giner, nos dijo que se iba a dar una solución, porque son conscientes de que, cuando el planeamiento no regulaba expresamente el uso de vivienda turística, quienes hicieron esas inversiones pensaban que lo que estaban haciendo era legal.

Se iba a dar un tratamiento en el sentido de que, a partir de la entrada en vigor de la ley de turismo, ya se exige un informe de compatibilidad urbanística y determinadas condiciones; quien no cumple ahora es porque no quiere cumplir. Pero quienes inscribieron sus viviendas en 2012 o en 2015, cuando no se hablaba de cambios de uso ni de estas exigencias, y cuando la propia normativa turística hablaba de vivienda, difícilmente podían pensar que una vivienda turística iba a dejar de considerarse vivienda. Es que hasta el propio Ayuntamiento no tenía claro el uso de vivienda turística a qué uso urbanístico lo tenía que asimilar.

Todo esto ha llevado a que haya gente que ha actuado de buena fe y se ha visto metida en una situación en la que le resulta imposible cumplir la regulación.

-Volviendo a la sentencia del TSJCV que ha anulado parte de la moratoria, ¿han calculado el impacto de las potenciales reclamaciones patrimoniales que podría enfrentar el Ayuntamiento?

No, hay que ser prudente con la sentencia porque no es firme. Pero en el caso de que sea firme se va a generar una responsabilidad patrimonial por parte del Ayuntamiento. Nosotros no hemos hecho un cálculo, va a depender del número de personas que han recurrido.

-¿Tampoco hay una estimación clara de cuántos afectados podrían beneficiarse?

Cambios de uso que se vieron paralizados por la moratoria había unos 300 y pico expedientes, pero hay que ver cuántos de ellos han recurrido, porqué los que no hayan recurrido en su momento no pueden luego reclamar una responsabilidad patrimoial.

-Sobre el debate social que genera esta actividad, estamos viendo muchas manifestaciones de colectivos vecinales en Russafa, Patraix, Cabanyal… prácticamente en todos los barrios. ¿Ustedes no creen que las VUT tengan impacto en el problema de la vivienda o en la pérdida del comercio tradicional?

Hay que separar las dos cosas. Entendemos la posición del movimiento vecinal respecto a la problemática de la vivienda. Nadie puede decir que es ajeno a ese problema, pero desde los poderes públicos no se está dando respuesta. En los últimos ocho años de gobierno del Rialto únicamente se hicieron cerca de 14 viviendas. València necesita una tasa de reposición de 3.000 viviendas al año para poder albergar los nuevos hogares que se crean, si solo se están dando licencias para 900 viviendas, es imposible dar cabida a esos nuevos hogares. Además, el suelo se está agotando y no se están aprobando desarrollos urbanísticos pendientes. El patrimonio público del suelo del Ayuntamiento, tampoco se está aprovechando en su totalidad aunque se estén haciendo algunas operaciones de permutas con promotores.

 Pero el problema de la vivienda no se puede resolver sin actuar también sobre las 34.000 viviendas vacías que hay en València. En comparación, estamos hablando de unas 5.000 viviendas turísticas. Pretender centrar el problema en ese volumen, sin que haya actuación sobre el patrimonio vacío, es insuficiente. La administración debe actuar no solo para dotar de vivienda protegida o suelo y favorecer la inversión, sino también sobre esas viviendas paralizadas.

Además, esto también depende del Estado. Hay un problema en el mercado del alquiler y muchos propietarios no están dispuestos a alquilar con normas que consideran que no protegen la propiedad.

-¿Qué opinan ustedes de quienes les acusan de favorecer la subida de los precios del alquiler?

Esas no son las conclusiones de los estudios que maneja el propio Ayuntamiento. Existen estudios que descartan que una masa de 5.000 viviendas pueda generar un aumento de los precios del alquiler. Lo que está provocando esa subida es la falta de oferta. Ese es el problema de fondo. Atribuir el aumento de los precios exclusivamente a la vivienda turística es hacer un análisis muy limitado de un problema con muchas aristas, que debe abordarse desde distintos puntos de vista.

¿Sienten que de alguna manera se les está señalando a este sector o a este colectivo como para simplificar un problema que es más complejo?

El sector está totalmente demonizado. Una de las pruebas es que cuando se presentó la nueva regulación solo se invitó a la Federación de Asociaciones de Vecinos y a Hosbec cuando se trataba de una norma que afectaba más al sector de la vivienda turística. Mientras se habla de la vivienda turística no se ha hablado de otros problemas... Focalizar el problema de la vivienda por parte de quien no está ejerciendo los poderes públicos que tiene a su alcance para poder dotar de vivienda protegida a la ciudad pues siempre ha venido muy bien.

¿No se ha reunido el ayuntamiento con ustedes en ningún momento de la tramitación de esta normativa?

No, de esta tramitación no. Ha dolido en el sector que no se le hubiera presentado la norma.

-Volviendo a la afección de las viviendas turísticas a los comercios de barrio, ¿no creen que tenga impacto?

Hace poco la Asociación de Vecinos de Ciutat Vella reconocía que estaban encantados del comercio y no achacaban el comercio de proximidad los problemas. El problema del comercio es un problema que viene de lejos y se agrava con el Covid porqué la gente empieza a echar mano del comercio online, también por las grandes superficies que hacen imposible poder competir a los comercios de proximidad.

Una evidencia es Turianova, donde no hay viviendas turísticas ni tampoco pequeño comercio. Pero hay programado un súper mega centro comercial, ¿quién va a poner allí en un comercio? Luego tenemos datos de la Cámara de Comercio que señala que el consumo por parte de gente que se aloja en viviendas turísticas en tiendas de proximidad es bastante alto y suele ser mayor que el hotelero.

-¿Cómo cree que puede convivir este sector con los vecinos para evitar que se produzcan tensiones en los barrios?

Hay dos mecanismos a disposición del Ayuntamiento: el Consejo Municipal de Turismo y el Observatorio de Turismo y Ocio. Ese es el lugar idóneo para resolver estas tensiones, pero no se convocan. Lo ideal sería sentarse con vecinos, federaciones, comerciantes, el sector del taxi o los guías para hablar de la vivienda turística, que además tiene un impacto indirecto en otros sectores económicos y beneficia a la ciudad. El evitar que haya ese diálogo genera malos entendidos.

También señalar que tensiones existen en todos los ámbitos, también en la hostelería. Para resolverlas, la ley prevé mecanismos: cuando hay incumplimientos o molestias, se pueden ejercer acciones para que cesen. Pero esos derechos hay que ejercerlos. No por tratarse de vivienda turística tiene que ser siempre el Ayuntamiento quien resuelva el problema. Ante una actividad molesta, lo procedente es presentar una demanda o una acción de cesación por parte del afectado o de la comunidad.

También se echa en falta que no se ponga el foco únicamente en este sector, sino en otros problemas de la ciudad que deberían abordarse por parte de las asociaciones vecinales.

-¿Estarían a favor de una tasa turística?

La posición acordada en la asamblea es que no. Para implantar una tasa turística hay que valorar el impacto que el sector turístico deja en la ciudad. En cualquier caso, estamos abiertos a reconsiderarlo si hay un diagnóstico y unas conclusiones que indiquen que vale la pena y que no va a perjudicar al sector turístico.

-¿Qué opinan de que la Ley de Propiedad Horizontal obligue a obtener la autorización de la comunidad de propietarios para establecer una vivienda turística?

La vivienda turística está hiper regulada ya. Hay normativas aplicables a industrias que no tienen tanta regulación como se produce en la vivienda turística. Todas las normativas parece que están más enfocadas a restringir la actividad que a regularla. Sobre el supuesto del permiso de los vecinos que contempla la Ley de Propiedad Horizontal, interpretamos que no es de aplicación a las plantas bajas. Entendemos que está enfocado a la protección de la vivienda. Entonces las plantas bajas o locales comerciales que cambian de uso, que no han sido vivienda, que no tienen vocación de ser vivienda, que el propio planeamiento urbanístico impide que puedan ser vivienda, interpretamos que no están sometidas a la autorización aunque se la vayan a exigir.